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Six ask Chinese lever: prices and debt risk will be greater crowding out which asked six China lever: prices and debt, squeezing out which risks will be greater? Li Xiaodan of soaring house prices, debt default are frequent, which means that the risk is gathering. However, asset prices have risen faster than debt, this is the real problem, if the rapid decline in prices, leverage will increase the debt burden, the economic impact will be greater. "So, the stability of real estate prices is a very important issue." Nomura chief economist Zhao Yang said. Zhao Yang found a typical phenomenon Chinese debt: debt rate is high, but the leverage ratio is not high – leverage is generally debt and the proportion of total assets to measure, or the use of liabilities and net assets ratio. The result is that leverage has declined in recent years, because asset prices have risen faster. This seemingly contradictory phenomenon exactly reflects the crux of the asset price and debt. Zhao Yang’s explanation is that most liabilities for investment, the formation of large-scale assets, once the price rose rapidly, causing the value of the assets is growing faster than the growth rate of debt, the most representative is the sharp rise in prices over the past ten years. Economic Observer: will the real estate bubble break? Zhao Yang: if real estate prices fell sharply, the leverage ratio will soar, because in debt unchanged, asset prices will directly represent the leverage ratio rose. It is also a major real estate collateral, if real estate prices fell, then the collateral price would decline, banks as creditors will face greater risk. So, the stability of real estate prices is very important. From this point of view, the government will not take too strong measures to actively pierce the real estate bubble. On Chinese, Chinese may now be more close to Japan in the last century in the middle of the 70s economic growth period, the real estate investment is a hot issue in the past ten years gradually cooling, the future investment will return to normal speed. There will be overcapacity, just like Japan has ten years of overcapacity between 1975 and 1985, slowing real estate investment. During this period, housing prices may have some adjustments, but not collapse. Of course, the real estate asset price bubble how to define, which itself is controversial. Economic Observer newspaper: there is no visual indicator of housing prices risk? Will housing prices rise in the first tier cities? Zhao Yang: an obvious phenomenon that can be seen now is that China’s first tier cities housing prices should be higher than the global income ratio. From this index, if the housing price is much more than purchasing power, then the risk will be more and more big. But my judgment is that China nominal economic growth rate in the world is still relatively fast growth in household income, every year to maintain 7% – 8% growth rate, so if prices no longer continue to rise, high prices after a period of time to digest. China differentiation of the real estate market is very obvious, the current first-line market bubble, but not necessarily broken, because there are still first-tier cities high income population inflows, it is difficult to use on

六问中国式杠杆:房价与债务 挤掉哪个风险会更大   六问中国式杠杆:房价与债务,挤掉哪个风险会更大?   李晓丹   房价飙涨、债务违约频现,这意味着风险正在聚集。但是,资产价格涨得比债务快,这才是真正棘手的问题,如果房价快速下跌,企业的杠杆率就会上涨,债务负担加重对经济的影响会更大。“所以,房地产价格的稳定是一个非常重要的问题。”野村中国首席经济学家赵扬说。   赵扬发现中国债务问题存在一个典型现象:债务率高,但是杠杆率并不高――杠杆率一般是用负债和总资产的比例来测算,或者是用负债和净资产的比例。而测算的结果是,这几年的杠杆反而在下降,原因是资产价格涨得更快。   这个看起来有些矛盾的现象,恰恰真实反映出了资产价格与债务的症结所在。   赵扬的解释是,负债大部分用于投资,形成了大规模资产,一旦价格快速上涨,就造成了资产价值的增长速度超过了债务的增长速度,最有代表性的就是过去十几年房价的大幅上涨。   经济观察报:房地产泡沫会破吗?   赵扬:房地产价格如果大幅度下跌,企业的杠杆率会出现飙升,因为在负债不变的情况下,资产价格下跌会直接表现为杠杆率上涨。而且房地产也是主要的债务抵押品,如果房地产价格出现下跌,那么债务抵押品的价格就要下降,银行作为债权人会面临较大风险。所以,房地产价格的稳定非常重要。从这个角度来看,政府不会采取过强的措施来主动刺破房地产泡沫。   对中国来说,中国目前可能更接近于日本上世纪70年代中期的经济增长阶段,房地产投资作为过去十几年的热点逐渐冷却,未来的投资会回归常速。这当中会出现产能过剩,就像日本从1975年到1985年之间有十年的产能过剩,房地产投资放缓。这期间,房价可能会出现一些调整,但不是崩盘。   当然,房地产的资产价格的泡沫如何界定,这本身也存在争议。   经济观察报:有没有判断房价风险的直观指标?一线城市房价还会涨吗?   赵扬:目前可以看到的一个明显现象是,中国的一线城市的房价收入比应该在全球是最高的。从这个指标看,房价如果大大超过购买力,那么风险会越来越大。   但我的判断是,中国经济名义增长速度在全球相对较快,家庭收入也还在增长,每年大概保持7%―8%的增速,所以房价如果不再继续上涨的话,高房价一段时间后可以消化。   中国的房地产市场的分化很明显,目前一线楼市有泡沫,但不一定会破,因为一线城市还在有高收入人口流入,很难用平均收入来衡量住房购买力。三四线城市房价泡沫目前不算大,但是如果它像一线城市那样飙涨就比较危险了。   经济观察报:如果保持房价平稳,债务也会继续增长?   赵扬:未来五年,债务占GDP的比例不大可能会出下降。   刚才已经提到了,中国的负债主要是用来做投资的,这跟中国的经济增长模式有关,目前GDP里面有将近一半是固定资产投资,固定资产投资又有70%的融资是通过负债来进行的。所以这样一个金融结构和经济增长模式,导致了中国债务占GDP的比例过去三十年是持续上升的。   十年、二十年以后中国经济会如何,这跟经济的转型有关。只有经济增长模式出现根本性变化,不再通过借债和投资的方式来实现增长,负债率才真正有可能降下来。   经济观察报:有什么办法来降低债务?   赵扬:中国的债务从微观来说,有三个解决办法。一是,部分债务违约,违约率上升,这个进程已经在加快,今后还会继续,比如正在做的债转股,本质上就是债务重组。   二是,转移杠杆,就是把企业债,特别是国有企业债转移到政府部门,目前企业债务率偏高,而政府的债务相对来说低一些,所以有空间来做。已经看到的是,地方政府融资平台的债,通过地方政府发债来替代,这在今后一段时间还会持续。   三是,对国有企业和金融体制进行改革,这才是终极方法。但这需要时间,短期内很难看到明显成效。   从宏观政策来说,有两个选择:一是,要进一步压低债务的负担,就需要把利息率降低。所以利率会继续走低,可能在未来两三年会显著低于目前的水平。   二是,低利率政策,同时还要防止房价出现大幅度下跌,在汇率方面就会面临一定的贬值压力,人民币可能在两到三年的时间内还要继续走弱。   经济观察报:这是否会导致资本流出?   赵扬:投资者的分歧比较大,比较悲观的会认为债务是一个系统性风险,最终会导致中国发生比较大的经济或者金融波动。短期来看,由于汇率的双向波动不是十分灵活,外资会持观望态度。   中国现在是全球第二大经济体,这么大一个经济规模,当然任何国家或者任何投资者在做投资决策的时候,都不能忽视中国。全球经济动荡加剧,中国反而可能成为一个避险的地方,这会有利于对中国的投资流入。   经济观察报:最近银行间推出了CDS(信用违约互换),这会成为房地产的“空头”吗?   赵扬:推出CDS,主要是为了完善金融市场对信用风险的定价和调节功能。CDS只是一个正常的金融对冲,或者说是进行风险调控的一个金融产品。在一个完善的金融市场中是一个不可或缺的产品。目前市场的解读有些过度了。   至于说美国的房地产市场,当初的上涨和后来的崩盘,其实根本上还是风险没有控制好,因为贷款放给了不具备买房能力和还贷能力的家庭,由此产生了次贷危机。同时,银行给了房子不正常的定价,这也起到了激化作用。   对中国来说,CDS不一定会直接跟房地产泡沫挂钩。从根本上来说,怎么看待和应对房地产市场的泡沫,还是取决于政府针对房地产市场会出什么样的具体政策,比如房贷调控以及土地供应调整。 进入【新浪财经股吧】讨论相关的主题文章: